전세 사기 유형과 예방법 정보를 찾고 계신가요?
이 글을 읽고 100% 완벽하게 모든 정보를 확실하게 알게 되실 겁니다.
전세 사기 유형, 사례, 계약전, 후 예방법까지 확인하러 가 보실까요?
글의 순서
- 1. 전세 사기란?
- 2. 전세 사기 유형 1.
- 3. 전세 사기 유형 2.
- 4. 전세 사기 유형 3.
- 5. 전세 사기 유형 4.
- 6. 전세 사기 유형 5.
- 7. 전세 사기 예방법은?
- 8. 전세계약 후 꼭 해야 할 일은?
1. 전세 사기란?
요즘 뉴스에서 떠들썩한 전세 사기, 깡통 전세를 많이 들어 보셨을 겁니다. 피해 입으신 분이 너무 많아서 피해자나 세입자를 위한 법이 빨리 개정되기를 바라는데요.
깡통 전세는 집값과 전세 보증금이 비슷한 집에서 주로 발생하는데요. 집주인이 전세 보증금을 일부러 높게 설정하고, 나중에 그 집의 명의를 경제력이 없는 사람에게 넘기면 문제가 생깁니다.
이렇게 되면 세입자는 전세 보증금을 돌려받기 어려워지는데요. 더이상 피해를 줄이기 위해서는 미리 예방하는 것이 무엇보다 중요합니다.
전세 사기 유형과 사례, 계약 전, 후 예방법은 아래에서 알아 보겠습니다.
2. 전세 사기 유형 1.
시세를 알기 어려운 신축 빌라에서 주로 발생
- 건축주와 직접 전세 계약을 했으나, 나중에 명의를 임대 사업자에게 넘기는 경우
- 집주인이 여러번 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우
사례 1
- 새 집주인이 ‘바지 집주인’ 인 경우 – 세입자는 꼼꼼히 권리관계 확인하고 전세 확정일자 까지 받은 후 입주, 두달 후 집주인이 바뀜.
- 새 주인이 집을 담보로 전세 보증금 정도의 근저당 설정을 함. 이런 경우 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려 주고 깡통빌라와 빚까지 떠안게 되고 본인도 피해자라고 주장
- 새 집주인은 블랙리스트 – 등기부 등본의 권리 관계를 확인하고 주택 도시 보증 공사가 보증하는 대출 상품을 이용해 전세 계약 후 입주.
- 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인 중개사의 문자를 받음. 매매가 되더라도 임대 계약은 승계, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿음.
- 그러나 은행에서는 전세 보증금 보호 보험이 아닌 대출금을 보증해주는 보험이라 해당 보험은 전세 보증금 보호해 주지 않는다고 함.
- 바뀐 임대인은 597채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류되어 있어
- 해당 임대 사업자의 매물은 반환 보증 가입이 어렵고 주택보증공사에서 임대 사업자에게 받지 못한 보증금으로 해당 주택에 가압류를 한 상황
- 나도 ‘갭투자’ 피해자 – 신축 빌라의 분양이 어려움. 건축주는 갭투자자(임대사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 통매각함.
- 그러나 계약서는 분양가 1억 5천만원으로 작성. 공인중개사는 이 빌라를 1억2천만원에 전세세입자를 구함. 세입자는 분양가와 3천만원 차이가 있고 새집이라고 좋다고 전세계약함.
- 건축주는 빌라완판했고, 임대사업자는 돈 한푼 안들고 한채당 2 천만원 수익을 냈고, 공인중개사는 수수료를 챙김.
- 문제는 전세 기간이 만료는 시점인데 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대사업자는 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려 줄수 없고 보증금 돌려 받기 전까지 세입자는 이사를 가지도 못함
- 막장 ‘갭투자’의 깡통전세 사기 – 임대 사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알고도 공인 중개사와 손잡고 선수위 보증금 금액을 다르게 알려줌.
- 또는 사문서를 위조하여 세입자 115명에게 피해액 50억원 정도의 사기 행각을 함
3. 전세 사기 유형 2.
건물 전체 전세 사기
- 금융 기관 근저당이 전세 보다 먼저 설정됐다면 전세금 받기 어려움
- 공인 중개사 과실 있다면 공인 중개사 협회에 손해 배상 청구, 경찰 고소 가능
사례 2
- 건물 모든 호실이 전세 ‘위험’ – 원룸 전세(보증금 1억 2천만원) 계약시 건물 시세가 약 9억. 등기부 등본의 근저당 채권액이 4억5천만원으로 충분히 보증금 보장된다는 공인중개사 설명 믿고 전세 계약을 함.
- 건물주는 건물 전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적, 해당 건물은 경매로 넘겨짐.
- 계약 당시 중개사가 말했던대로 선순위 채권인지 확인해 본 결과 계약일 이전 4억 7천만원의 근저당이 설정되어 있었고, 그때서야 공인 중개사와 건물주가 짜고 보증금을 가로 챈 것을 확인.
4. 전세 사기 유형 3.
전월세 이중 계약
- 집주인과 월세 계약을 한 임차인이 집주인 행세, 새로운 세입자와 전세 계약
- 집주인에게는 월세 계약을 했다고 거짓말, 대리인이 새로운 세입자와 전세 계약
사례 3
- 중개 보조원이 소개한 가짜 집주인 – 신혼집 마련을 위해 공인 중개사 사무소를 통해 보증금 8천만원 오피스텔 전세 계약함. 실제 집주인은 따로 있음.
- 전세 계약을 한 사람은 중개 보조원이 소개한 집주인은 가짜. 더구나 해당 임대 계약서 마저도 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑시켜 보증금을 빼돌림
- 무자격자의 중개 – 중개업 무자격자가 자격증 대여 및 중개 사무소를 차림. 월세로 여러 채의 주택 임차. 가짜 집주인을 내세워 세입자와 중복 계약하여 전세 보증금 가로챔
5. 전세 사기 유형 4.
동일 물건 2중~ 3중 계약
- 집주인이나 공인 중개사가 2중 ~ 3중으로 전세 계약을 해서 여러 명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의 요구
사례 4
- 계약한 집에 다른 세입자가 존재 – 공인 중개사가 소개한 전세 물건이 마음에 들어 권리 관계 등 이상없음을 확인하고 계약.
- 이사하는 날 다른 세입자가 있다는 걸 발견. 공인 중개사와 집주인이 짜고 동일 물건에 여러 명의 세입자와 각각 전세 계약을 체결 후 보증금을 갖고 잠적
6. 전세 사기 유형 5.
전세 대출 사기
- 계약서, 계약금, 납입 영수증, 확정 일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세 대출을 해준다는 점을 악용해서 허위로 전세 자금 대출을 받음
사례 5
- 전세자금 대출 사기에 담보대출 사기까지 – 전세 세입자는 은행에서 전세 대출을 받은 후 바로 다른 주택으로 전출 신고, 세입자가 없는 것처럼 속이고 이 집을 담보로 주택 담보 대출까지 받음.
- 사기꾼들은 집값이 오르면 팔아 차익을 남기고, 짒값이 오르지 않으면 집을 경매에 넘기는 식
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7. 전세 사기 예방법은?
전세 계약 전 미리 확인해야 할 사항이 몇 가지 있는데요. 자세한 내용은 아래와 같습니다.
전세계약 전 할일
- 공인 중개사 사무소 정상 등록 여부 확인
- 임대 물건의 건축물 대장, 등기부 등본, 납세 증명서 등 서류 확인
- (관련 서류의 발급일자가 계약 당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급 요청)
- 집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인
- 집주인 대신 “대리인“이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인사항
- (대리인이 왔을 경우 집주인의 인감 증명서가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상 통화하여 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 함)
그 구역에서 오래 하신 공인 중개사분들을 되도록 고르시고, 중개사 사무소 정상 등록 여부 확인은 아래(국가 공간 정보 포털 및 부동산 포털)에서 확인 가능합니다.
8. 전세계약 후 꼭 해야 할 일은?
- 계약 당일 계약서에 확정 일자 부여 받고 전입신고 해야 함
- (계약일에 확정일자를 부여받고 전입신고 해야 대항력이 생김)
- 주택 전월세 신고를 해야함 (계약일로 부터 30일 이내 임대차계약 당사자가 신고)
- 임대 (전세) 보증금 반환 보증에 가입 (HUG 주택보증,SGI서울보증,HF한국주택금융공사)
- 주택 임대차 분쟁 관련 상담 (한국 부동산원 임대차 상담센터 : 1644-5599)
아무리 잘 준비하고 전세 사기 유형을 안다고 해도 막상 임대 계약을 할때는 예상치 못한 변수나, 속일려고 작정하는 사람들 앞에서는 당할 수밖에 없습니다.
보통은 공인 중개 사무소를 2 ~3 군데 정도 둘러 보시는게 중요한 것 같습니다. 그리고 계약 당일 확정일자 받고 전입 신고 하시는 거 잊지 마시구요.
오늘은 전세 사기 유형에 대해서 알아 보았습니다.
임대차 관련 궁금하신 내용은 한국 부동산원 임대차 상담센터에서도 상담 가능하다고 하니 아래 링크에서 확인해 보셔도 될것 같습니다.
