전세 계약서 주의사항 정보를 찾고 계신가요?
이 글을 읽고 관련 내용을 확실히 알게 되실겁니다.
전세 계약서 주의사항, 세입자에게 유용한 특약사항까지 확인하러 가 보시죠.
글의 순서
- 1. 전세계약이란?
- 2. 전세 계약서 확인해야 할 사항
- 3. 전세집 근저당 비율 확인하기
- 4. 건축물대장 확인하기
- 5. 전세집 부동산 고르기
- 6. 전세 계약서 작성 시 주의할 점은?
- 7. 임대 세입자에게 유용한 특약사항
1. 전세계약이란?
과거에 제가 전세 계약을 체결할 때 겪은 경험을 먼저 말씀드리자면, 몇 년 전, 저는 전세로 집을 구하려고 부동산 중개업체를 통해 여러 집을 둘러 보았습니다.
원하는 조건에 맞는 집을 찾은 후, 계약을 진행하게 되었는데요. 계약서 작성 전에 몇 가지 주의사항을 고려했습니다.
전세금과 보증금에 대한 명확한 항목 확인이 필요했습니다. 그때 선택한 집의 전세금과 보증금은 높은 편이었기 때문에, 이에 대한 지불 조건과 시기를 정확히 작성하는 것이 중요했는데요.
계약서 작성 후에는 서명과 인감을 남기고 난 뒤, 본 계약서의 사본을 보관하고 관리하는 것이 중요했습니다. 이는 추후에 분쟁이 발생했을 때 계약의 내용을 확인하고, 필요한 증거 자료로 활용할 수 있기 때문입니다.
그리고 다행히도, 전세 기간 동안에는 큰 문제없이 잘 지냈습니다. 그러나 계약 만료일이 다가올 때, 보증금 반환 문제에 대한 불안이 있었습니다.
집을 잘 관리하고, 계약 조건을 따랐음에도 불구하고, 보증금 반환에 대한 임대인의 의사를 미리 확인해야 했습니다.
이런 경험을 통해 알 수 있었던 것은, 전세 계약을 체결할 때는 모든 조건과 항목을 명확하게 확인하고, 가능한한 분쟁을 예방하기 위한 노력도 중요하다는 것입니다. 그리고 계약서 작성 후에도 계약 조건을 지키고, 필요한 증거 자료를 잘 보관하는 것도 중요하다는 것을 알게 되었는데요.
전세계약은 임차인(세입자)이 전세금을 지급하고 임대인(집주인)의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하는 것을 증명하는 계약입니다. 전세계약은 우리나라에만 있는 제도라고 하는데요.
전세 기간동안 임차인이 보증금을 임대인에게 맡기고 사용하다가 전세기간 만료 때 돌려받게 됩니다. 임차인은 전세 계약서 주의사항을 기본적으로 알고 있으면 전세 피해를 어느정도 예방할 수 있습니다.
그럼 계약서 쓰기 전, 후 주의할 사항을 알아 보겠습니다.
2. 전세 계약서 확인해야 할 사항
전세계약 시 기본적으로 확인해야 할 사항이 있는데요. 아래에서 알아 보겠습니다.
등기부등본(등기사항증명서)
전세 계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본의 내용 확인은 계약 직전 뿐만 아니라, 중도금 지급 전, 잔금을 지급할 때, 전입신고 시점에도 다시 한번 더 확인하는 게 좋습니다.
전세를 얻고자 하는 주택이 하자가 없는지, 권리분석(등기부등본에 가압류, 근저당, 저당권 등이 있는지)을 하고 소유권에 문제가 없는지 꼭 확인 하셔야 합니다.
3. 전세집 근저당 비율 확인하기
요즘 전세사기, 깡통전세와 관련된 뉴스가 많은데요. 깡통전세를 피하기 위해서는 시세 파악을 잘 해야 합니다. 매매가와 전세가가 시세 대비 몇 %에 해당하는지 꼼꼼하게 알아 볼 필요가 있습니다.
임대인이 집을 구할때 금융기관으로부터 대출을 받을 경우에 해당 금융기관에서 대출 채권을 확보하기 위해서 부동산에 근저당을 설정해 놓습니다.
등기부상에 설정된 근저당권 금액과 세입자의 전세금을 합친 금액이 현재 집값의 80%가 넘으면 위험하기 때문에 이러한 집은 피하는 것이 좋습니다.
왜냐하면 금융기관으로부터 대출을 받았을 경우, 나의 전세금을 돌려 받을 우선순위가 아무리 높아도 2위부터 시작하기 때문에, 우선순위 1위인 은행에게 밀려, 전세금을 날릴 수 있습니다.
4. 건축물대장 확인하기
건축물대장을 통해 주택의 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 전세 거래가 끝났는데 알고 보니 주거불가 시설이거나, 불법건축물이어서 대출이 안 나오거나 하는 등의 문제가 생길 수 있습니다.
미리 계약 전 건축물대장에서 아래 3가지를 확인해 보세요.
- 건축물대장 상단에 위반건축물 표시 여부 확인하기
- 주거용 건물인지 확인하기 (근린생활시설은 주거가 불가합니다)
- 계약하는 물건의 건물 동호수가 건축물대장과 일치하는지 확인하기
5. 전세집 부동산 고르기
부동산 매매가 매일 접하는 일이 아니기 때문에 낯설고, 어렵습니다. 그래서 공인중개사에게 맡기는 건데요. 꼼꼼한 중개사는 조심해야 될 것들을 미리 확인하고 설명해 줍니다.
부동산 고를 때 기본적으로 확인해야할 것이 있습니다. 한국공인중개사 협회 홈페이지에 방문해서 간판이름과 허가증 이름이 일치하는지 확인해 보시길 바랍니다. 만약 일치하지 않으면 거래를 안하시는 게 낫습니다.
그럼 아래에서 전세 계약서 주의사항을 좀 더 알아 보고 전세금을 지켜주는 보증보험에 대해 궁금하시면 아래 링크에서 확인해 보시길 바랍니다
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6. 전세 계약서 작성 시 주의할 점은?
전세 계약서 주의사항
- 매매 대금은 위조가 어려운 한글(한자)로 쓰고, 아라비아 숫자와 병행해서 표기한다.
- 애매한 표현이나 다의어는 피하고, 누구나 이해할 수 있도록 알기 쉽게 작성한다.
- 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생에 대한 처리의 방법과 해약 조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
- 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우는 두 줄을 그어 표시하고, 기재 사항을 정정한 후 정정 날인한다.
- 계약 조항이 모두 기재되면 당사자들은 계약 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없음을 확인한 후 기명 날인하되 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자(공인중개사 포함) 모두 간인을 찍는다.
- 계약은 통상적으로 전세보증금의 10%를 지불한 뒤 영수증을 받고 매도인, 매수인, 공인중개사는 계약서 1부씩을 각자 보관한다.
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7. 임대 세입자에게 유용한 특약사항
전세 계약서에 있는 내용을 작성하고 나서, 기타 추가로 원하는 내용을 특약 사항에 기재할 수 있습니다.
특약사항에 기재하면 서로가 동의한 것으로 간주하기 때문에 나중에 특약사항을 어겼을 시, 보상을 받을 수도 있습니다.
자주 쓰는 특약사항
- 현 시설물 상태에서 임대차한다.
- 등기사항 증명서상 근저당 설정 1건, **은행 ******원 있음. 잔금과 동시에 상환 말소하기로 한다 (전세 계약에서 선순위 대출이 있는 경우 잔금일에 모두 상환하고 말소를 진행한다는 뜻입니다)
- 계약 이후 임대인은 본 부동산에 저당권 및 제한물권을 설정하지 않기로 한다 (이 내용은 ‘전세 입주 후 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받지 않기로 한다’ 는 뜻인데요. 세입자 입장에서 유용한 특약입니다)
- 장기수선 충당금은 임대차 기간동안 임차인인 대납하고 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환한다.
- 임대인은 임차인의 전세대출 미승인 시 수령한 계약금을 임차인에게 반환한다 (거의 대다수 세입자가 전세자금 대출을 많이 하는데, 혹시 승인이 나지 않을 경우를 대비해 세입자가 많이 요청하는 특약입니다)
- 임대인은 임차인의 전세자금 대출과 전세권 설정, 전세보증보험 가입에 동의, 협조하기로 한다
- (전입신고가 불가할 경우, 임대인의 전세권 설정에 동의 여부 등 임차인의 보증금을 지키기 위한 전세보증보험 가입에 동의해 달라는 내용입니다)
- 기타 사항은 민법 임대차 보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.
- 이 외에도 도배, 장판, 번호 키 교체 등을 요구하고 싶으면 추가해도 됩니다.
오늘은 전세 계약서 주의 사항과 세입자에게 유용한 특약 사항까지 알아 보았습니다. 아래 홈페이지에서 전세주택 실거래가 확인 가능하니 참고해 보시길 바랍니다.
