임차권 등기명령 방법 정보를 찾고 계신가요?
이 글을 읽고 확실하게 알게 되실 겁니다.
임차권 등기명령 방법, 조건, 효과까지 확인하러 가 보실까요?
글의 순서
- 1. 임차권 등기명령이란?
- 2. 임차권 등기 설정조건
- 3. 임차주택의 범위
- 4. 임차인의 범위
- 5. 임차권 등기명령 방법은 어떻게 되나요?
- 6. 임차권등기명령신청서 작성내용
- 7. 임차권 등기제도 효과
- 8. 임차권 등기 후 대항력 및 우선변제권 취득
- 9. 임차권 등기 주의할 점은?
1. 임차권 등기명령이란?
요즘 뉴스에 자주 나오는 수도권 빌라 주변의 전세사기, 빌라왕 사기 등으로 전세 들기 겁나시죠? 이에 맞물려 전세값이 하락하면서 역전세난 현상까지도 생기고 있습니다.
전세값 하락과 금리인상이 지속되면서, 집주인 입장에서는 2년 전의 전세금액을 충당할 수 있는 세입자를 찾기 어렵게 되자, 전세 보증금 반환이 늦어지는 보증금 사고의 위험도 커지고 있습니다.
이런 보증금 사고의 피해를 줄이고 전세금을 제때 받을 수 있는 방법이 바로, 임차권 등기를 설정하는 것입니다.
임차권등기설정, 또는 임차권등기 명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 세입자에게 대항력과 우선변제권을 주는 제도를 말합니다.
세입자가 임대차 계약이 종료된 후에도 보증금 때문에 이사를 가야함에도 가지 못하는 어려움을 해소해 주는 법적 제도입니다. 아래에서 임차권 등기명령 방법 및 요건을 알아 보겠습니다.
2. 임차권 등기 설정조건
보증금 사고를 막기 위해 임차권 등기명령 제도를 신청하기 위해서는 아래와 같은 조건이 필요합니다.
임대차계약 종료
- 임차인(세입자)는 임대차 계약이 종료되어야 임차권 등기 명령제도를 신청할 수 있습니다.
- 여기서 계약 종료라 함은, 계약기간의 만료로 자연스럽게 계약이 종류된 경우, 해지 통보에 따라 임대차가 종료된 경우, 합의 해지된 경우 모두 포함합니다.
보증금을 돌려받지 못함
- 세입자가 임대인으로부터 보증금 전액을 돌려 받지 못한 경우 또는
- 보증금 일부만 받고 일부는 받지 못한 경우, 모두 해당됩니다.
등기된 임차주택
- 임차권등기설정은 등기된 *임차주택만 신청 가능합니다.
- 따라서 무허가 건물인 경우에는 임차권등기설정이 불가능합니다.
- 주택의 일부분을 임차하는 경우에는 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 단, 임대차 계약의 목적물에 해당하는 부분을 표시한 도면을 같이 첨부해야 합니다.
- 임차 목적물에 대한 등기상 용도가 주거시설이 아닌 경우 (사무실, 공장, 지하실 등) 에도 주거용으로 세를 들어 살고 있다면, 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 단, 임대차 계약체결 시점부터 임차권 등기명령 신청까지 주거용으로 사용하고 있다는 증명 서류도 같이 첨부해야 합니다.
대항력 없는 임차인도 가능
- 임대차 계약이 종료될 시점에 대항력이 있는 세입자 뿐만 아니라, 대항력이 없는 경우에도 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 그러나, 대항력을 상실한 경우에는 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
3. 임차주택의 범위
임차주택의 범위
- 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
- 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는
- 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로
- 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.
- 주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도
- 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.
- 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우,
- 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면,
- 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 이 경우에는 임대차 계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
4. 임차인의 범위
- 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
- 전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
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5. 임차권 등기명령 방법은 어떻게 되나요?
임차권 등기명령 방법 중 등기신청을 하기 위해서는 임차권등기명령신청서를 작성하여 관합법원에 접수를 해야 합니다.
여기서 관할 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원이 됩니다.
6. 임차권등기명령신청서 작성내용
- 사건의 표시
- 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호와 임대인의 성명, 주소
- (법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점 또는 사업장 소재지)
- 대리인이 신청할 때는 대리인의 성명과 주소
- 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시
- (임대차의 목적물이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적물의 부분이 표시된 도면을 첨부)
- 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임
- (등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
- 신청의 취지와 이유
- 연월일
- 법원의 표시
7. 임차권 등기제도 효과
대항력 및 우선변제권 유지
- 세입자가 임차권 등기명령 이전에 대항력이나 우선 변제권을 얻었다면 그 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
- 임차권 등기 이후에 대항 요건을 상실했다고 하더라도 이미 얻은 대항력이나 우선 변제권은 없어지지 않습니다.
8. 임차권 등기 후 대항력 및 우선변제권 취득
- 세입자가 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했다면, 임차권 등기가 이루어지고 나서, 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.
- 단, 임차권 등기를 한 후에, 그 전에 임차 주택에 대한 저당권 등의 담보권이 있는 경우,
- 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각 허가를 받은 매수인에게 대항력은 없습니다.
- 왜냐하면, 임차권 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권이 생겼는지 여부를 판단하기 때문입니다.
9. 임차권 등기 주의할 점은?
- 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.
- 이는 임차권 등기 후에 계약을 한 다른 소액임차인이 최우선변제권을 행사해서
- 임차권등기를 한 임차인이 입게될 피해를 사전에 막기 위한 조치라 할 수 있습니다.
오늘은 임차권 등기명령 방법 및 효과 등을 알아 보았습니다.