양도세 신고 방법 정보를 찾고 계신가요?
이 글을 읽고 관련 내용을 확실히 알게 되실 겁니다.
양도세 신고방법, 세율, 기간까지 확인하러 가 보시죠.
글의 순서
- 1. 양도세란?
- 2. 양도세 부과 대상
- 3. 양도세 기본 세율은 얼마나?
- 4. 양도세 입주권 세율은?
- 5. 양도세 보유기간 세율은?
- 6. 양도세액 계산 방법
- 7. 양도세 신고 방법 8단계는?
- 8. 양도세 Q&A
- 9. 상속받은 자산을 양도하는 경우 세율 적용시 보유기간 계산은?
- 10. 증여받은 자산을 양도하는 경우 세울 적용시 보유기간 계산?
- 11. 미등기 자산을 양도하는 경우 세율이 어떻게 되나요?
- 12. 비상장주식 양도시 세율은?
- 13. 하나의 자산이 두 가지 이상 세율에 해당되는 경우?
- 14. 나의 양도세 계산 미리해 보기
1. 양도세란?
저는 작년에 부모님이 물려주신 아파트를 매도한 경험이 있습니다. 부모님께서 오래전에 구매한 아파트였는데, 시세가 많이 올라 양도 차익이 발생하게 되었습니다.
양도세를 줄이기 위해 다양한 절차를 밟아야 했습니다. 먼저, 아파트를 취득할 당시의 가격과 필요 경비를 철저히 기록해 두었습니다.
필요 경비에는 중개 수수료, 법무비, 인테리어 비용 등이 포함되었습니다. 아파트 매도 시, 중개 수수료와 법무비가 발생했는데, 이 부분도 필요 경비로 공제할 수 있었습니다.
매도한 달은 8월이었고, 따라서 10월 말일까지 양도세를 신고하고 납부해야 했는데요. 이 때 중요한 것은 양도 차익에서 필요 경비를 공제한 후의 금액을 기준으로 세금을 계산하는 것이었습니다.
부동산을 사고 팔때 관련되는 대표적인 세금 3가지가 있는데요. 취득할 때 내는 취득세, 보유할 때 내는 보유세, 팔 때 내는 양도세가 있습니다.
보통 양도세는 토지, 건물, 주식 등을 양도할 때 얻은 소득에 대해 부과하는 세금입니다. 만약, 얻는 이득이 없다면 지급해야 할 양도세도 없게 되는데요.
만약, 양도 차익이 있다면 양도하는 달을 기준으로 2달 말일 이내에는 신고해야 합니다. 예를 들어, 9월 7일에 양도했다면, 9월을 기준으로 11월 말일까지는 신고, 납부해야 합니다.
취득했을 당시 가격, 필요 경비 등의 공제 금액을 잘 기록해 놓았다가 양도세 계산할 때 같이 적용하면 양도세 비용이 절감됩니다. 여기서 필요 경비는 일반적으로 중개 수수료, 법무비, 인테리어 비용 등이 포함됩니다.
그럼 양도세 부과되는 대상은 어떤게 있는지 아래에서 알아 보겠습니다.
2. 양도세 부과 대상
양도세가 부과되는 대상은 토지, 건물, 부동산 권리, 주식 출자지분 등이 있는데요. 분양권, 지상권, 전세권 등도 포함됩니다.
| 구분 | 과세 대상 |
| 토지와 건물 | 부속 시설물과 구축물 포함 |
| 부동산 권리 | – 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권) – 부동산을 이용할 수 있는 권리 (지상권, 전세권 등) |
| 주식, 출자지분 | – 상장법인 (또는 협회등록법인) : 대주주의 거래분과 장외거래분 – 비상장법인의 주식 : 모두 과세 |
| 기타 자산 | – 특정 주식 (부동산 과다 법인의 주식, 골프 등 업종 영위 법인의 주식 등) – 골프, 헬스클럽, 콘도미니엄 회원권 – 토지, 건물, 부동산 권리와 함께 양도하는 영업권 |
3. 양도세 기본 세율은 얼마나?
양도세는 대상의 금액에 따라 누진적으로 세율이 매겨지는데요. 금액이 클수록 높은 세율이 적용됩니다. 그리고 장기적으로 보유할수록 특별 공제를 적용해 줍니다.
토지, 건물, 조합원 입주권과 주택 보유기간 및 거주기간에 따라 장기보유 특별공제율이 조금 다른데요. 아래에서 자세히 알아 보겠습니다.
양도세 기본세율
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제액 |
| 1400만원 이하 | 6 % | – |
| 5,000만원 이하 | 15 % | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24 % | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35 % | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38 % | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40 % | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42 % | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45 % | 6,594만원 |
4. 양도세 입주권 세율은?
토지, 건물, 조합원 입주권
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6 % |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8 % |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10 % |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12 % |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14 % |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16 % |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18 % |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20 % |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 22 % |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 24 % |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 26 % |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 28 % |
| 15년 이상 | 30 % |
5. 양도세 보유기간 세율은?
1세대 1주택
| 보유기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | – | 8 % |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 12 % | 12 % |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 16 % | 16 % |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 20 % | 20 % |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 24 % | 24 % |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 28 % | 28 % |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 32 % | 32 % |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 36 % | 36 % |
| 10년 이상 | 40 % | 40 % |
6. 양도세액 계산 방법
요즘 양도세 계산기로 편하고 쉽게 양도세 계산이 가능한데요. 양도세액 계산방법은 아래와 같습니다.
양도차익 – 장기보유특별공제 => 양도소득 과세표준 X 세율 => 산출 세액 – (세액공제 + 감면세액) = 납부할 양도 세액
7. 양도세 신고 방법 8단계는?
양도세 신고 방법은 보기에는 어려워 보이지만, 아래 순서대로 해당 버튼에 들어가서 해당되는 항목만 채워주면 됩니다. 양도했을 당시 서류를 꺼내서 보고 적으시면 됩니다.
혹시나 잘못 적어 냈더라도 제 경험상, 세무서에서 추가로 확인할 사항은 알려 주더라구요. 양도세 신고할 때 대략 7개를 확인하시면 되는데요. 다음처럼 진행하시면 됩니다.
1단계
- 홈택스 사이트
- 금융인증서 로그인
- [양도소득세 예정신고] 또는 [양도소득세] 들어가기
- 부동산 1개 [간편신고], 부동산 2개 [일반신고], [기한 후 신고] 중 고르기
2단계
- ‘간편신고서’ 선택
- ‘양도연월’ 입력
- ‘조회’ 클릭
- ‘전화번호’ 입력
- ‘저장 후 다음 이동’ 클릭
3단계
- ‘양수인 추가’ 클릭
- ‘주민등록번호’ 입력 후 확인
- ‘등록하기’ 클릭
- ‘저장 후 다음 이동’ 클릭
4단계
- ‘양도물건종류’ 클릭
- ‘세율구분’ 선택
- ‘주소’ 입력
- ‘양도일자’ 및 ‘취득일자’ 입력
5단계
- ‘양도가액’ 입력
- ‘취득가액 및 필요경비’ 입력
6단계
- ‘매입가액’ 입력
- ‘구분코드’ 선택
- ‘지급금액’ 입력
- ‘등록하기’ 클릭
7단계
- 중개수수료 입력
- ‘구분코드’ 선택
- ‘사업자등록번호’ 입력 후 확인 누르면 상호명 조회됨
- ‘지급일자’ 및 ‘지급금액’ 입력
- ‘증빙종류’ 선택 후 조회 클릭
- 하단에 조회되는 거래 내역 중 해당 내역 클릭
- ‘등록하기’ 클릭
8단계
- 인지세 입력
- 구매했던 정부 수입인지대금 15만원 입력 후 등록
- ‘저장하기’ 클릭
- 기본공제 250만원 입력하기
납부세액 확인 후 ‘저장하기’ 누르고 ‘신고서 제출’ 클릭
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8. 양도세 Q&A
Q1. 보유기간 계산시 일수 계산은 어떻게 하나요?
양도소득세 세율 적용시 보유기간을 계산할 때는 초일을 산입하여 계산합니다.
9. 상속받은 자산을 양도하는 경우 세율 적용시 보유기간 계산은?
피상속인이 자산을 취득한 날부터 양도일까지로 합니다.
10. 증여받은 자산을 양도하는 경우 세울 적용시 보유기간 계산?
증여를 받은 날 (증여등기접수일)부터 양도일까지로 합니다.
Q1. 증여받은 배우자 또는 직계존비속이 이월과세 대상자산을 양도하는 경우 세율 적용시 보유기간 계산은 어떻게 하나요?
증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득일부터 양도일까지로 합니다.
Q2. 조정대상지역이 아닌 지역의 부동산 양도시 보유기간별 세율이 어떻게 되나요?
조정대상지역이 아닌 지역에 있는 부동산을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 보유기간에 따른 양도소득세 세율은 아래와 같습니다.
- 1년 미만 : 50 % (주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 70 %)
- 1년 이상 2년 미만 : 40 % (주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 60 %)
- 2년 이상 : 기본세율 (6 % ~ 42 %) 단 분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 60 %
Q3. 조정대상지역 내 주택 양도시 세율이 어떻게 되나요?
2021년 6월 1일 이후 양도분부터 1세대 다주택자가 조정대상지역내의 주택을 양도하는 경우,
- 1세대 2주택자는 기본세율 + 20 % p,
- 1세대 3주택자 이상 보유자는 기본세율 + 30 % p
로 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다.
Q4. 조정대상지역 내 주택 두 채와 조정대상지역 외 주택 한 채를 보유한 상황에서 조정대상지역 외 주택을 양도하는 경우에도 중과세율이 적용되나요?
다주택 중과세는 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도하는 경우에 적용합니다. 따라서, 조정대상지역 내에 주택을 보유하는 다주택자라도 조정대상지역 밖에 소재한 다른 주택을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.
Q5. 1주택 이상 소유한 1세대가 조정대상지역 내에서 취득하는 주택은 8년 장기 일반민간 임대주택으로 등록하는 경우 중과세율 적용에서 제외 되는지?
1주택 이상을 보유한 자가 취득하는 조정대상지역내 주택을 장기일반민간 임대주택으로 등록하더라도 양도소득세 중과세율이 적용됩니다.
Q6. 1세대가 1주택과 장기임대주택을 보유한 상황에서 장기임대주택의 의무임대기간 충족 전에 일반주택을 먼저 양도하는 경우 중과세율이 적용되나요?
1세대가 장기임대주택의 의무임대기간의 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 중과배제 규정을 적용할 수 있습니다.
다만, 위와 같이 중과배제 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무 임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유가 발행한 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.
11. 미등기 자산을 양도하는 경우 세율이 어떻게 되나요?
미등기 양도자산의 세율은 70 % 입니다.
Q1. 조정대상지역 내 조합원 입주권 양도시에도 중과세가 적용되나요?
조합원입주권도 다른 주택 양도시 중과대상 판정을 위한 주택수에는 포함되나,
그 조합원 입주권 자체를 양도하는 경우 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 중과세율이 적용되는 주택에 해당하지 않습니다.
Q2. 조정대상지역 분양권 양도시 세율은 어떻게 되나요?
주택법 제 63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위를 2021년 5월 31일 이전에 양도하는 경우 보유기간에 관계없이 50 %의 세율이 적용됩니다.
(2021년 6월 1일 이후 양도시 조정대상지역 여부 불문하고 1년 미만 보유 : 70 %, 1년 이상 보유 : 60 %)
다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 다음의 요건을 충족하는 경우는 중과세를 적용하지 않습니다.
- 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 않을 것
- 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것 (양도자가 미성년자인 경우 제외, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 포함)
12. 비상장주식 양도시 세율은?
비상장주식은 소액주주가 양도하는 경우에도 양도소득세 과세대상에 해당하며 중소기업 소액주주는 10% 세율이 적용되며, 중소기업 외 소액주주는 20% 세율이 적용됩니다.
중소기업 대주주는 과세표준 3억원 이하인 경우 20%세율이 적용되며, 과세표준 3억원 초과는 25% – 1,500만원이 적용됩니다.
중소기업 외 대주주는 보유기간 1년 미만인 경우 30%세율이 적용되며 보유기간 1년 이상으로 과세표준 3억원 이하인 경우 20%의 세율이, 과세표준 3억원을 초과하는 경우 25% – 1,500만원이 적용됩니다.
13. 하나의 자산이 두 가지 이상 세율에 해당되는 경우?
하나의 자산이 두 가지 이상 세율에 해당되는 경우 둘 중 더 큰 산출세액이 계산되는 세율을 적용합니다.
14. 나의 양도세 계산 미리해 보기
오늘은 양도세 신고 방법 및 세율 등에 대해서 알아 보았습니다. 아래 홈페이지에서 빠르게 양도세 계산이 가능하니 확인해 보셔도 좋겠습니다.
