부동산 전망 핵심내용을 찾고 계신가요?
이 글을 읽고 100 % 관련된 모든 정보를 알게 되실겁니다.
분양가 상한제, 전매제한, 부동산 규제지역, 무순위 청약자격까지 알아보러 가 보시죠.
글의 순서
- 1. 부동산 전망 핵심내용 2023~2024년
- 2. 부동산 규제 지역 해제
- 3. 전매 제한 축소 및 폐지
- 4. 분양가상한제 실거주의무 폐지
- 5. 특별 공급 분양가 기준 폐지
- 6. 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지
- 7. 1 주택 청약당첨자 기존 주택처분의무 폐지
- 8. 무순위 청약 가능
- 9. 부동산 매매 Q&A
- 10. 부동산 전망 한눈에 원샷 정리
1. 부동산 전망 핵심내용 2023~2024년
부동산 시장의 변화와 관련된 경험을 먼저 공유해 보면, 몇 년 전, 저는 부동산 투자에 관심을 갖게 되었고 이러한 관심을 토대로 부동산 시장의 변화를 주시하고 있었는데요.
그동안 수도권 분양가 상한제에 따라 특별 공급 주택의 경우에도 실거주 의무가 있었고, 분양가가 9억 원을 초과하는 주택은 특별 공급이 제한되어 있었습니다. 이로 인해 많은 사람들이 분양가가 9억 원을 초과하는 주택을 구매하는 것이 어려웠고, 소형 평수나 원룸만을 선택할 수 밖에 없었는데요.
정부는 2023년 부동산 시장 정상화 방안을 발표했습니다. 해마다 새로운 정책이 발표되지만, 막상 효과를 보기에는 시간이 많이 걸리는데요. 투자에 관심 있으신 분은 그래도 꼭 알아야 할 내용들이 많이 있습니다.
2024년은 부동산 규제가 대거 풀리는데요. 그 중 청약 규제 완화, 부동산 규제 지역 해제 입니다. 그 동안 청약은 대출 규제, 실거주 의무, 전매 제한 등의 이유로 시도조차 못하신 분이 많습니다.
이것들이 대거 완화 되면서, 규제로 청약을 포기하셨던 분들도 한번쯤 눈여겨 보셔도 될 것 같은데요. 자세한 변화 내용은 아래에서 알아 보겠습니다.
2. 부동산 규제 지역 해제
작년부터 일부 부동산 규제 지역이 해제되었습니다. 서울은 투기 과열 지역으로 강남구, 서초구, 용산구, 송파구 만 제외하고 전부 다 해제되었구요. 그 외 서울 지역과 수도권, 지방은 비규제 지역이 되었습니다.
| 부동산 비규제 지역 확대 |
| 강남구, 서초구, 용산구, 서초구 제외 전 서울 지역 |
| 수도권 |
| 지방 |
3. 전매 제한 축소 및 폐지
최근 수도권 최대 10년, 비수도권은 최대 4년 동안의 전매 제한 (매도 제한)이 적용되었습니다. 그러나 부동산 전망 2023 년은 부동산 전매 제한 규제가 완화 및 폐지 되었습니다.
따라서 전매 제한에 묶였던 매물들이 대량 부동산 시장에 쏟아져 나왔는데요. 부동산 전망 2024년도 전매 제한이 풀려서 매매로 나오는 매물이 많아 질 것으로 예상됩니다.
| 수도권 | 공공 택지 및 규제 지역은 3년 과밀 억제권 지역은 1년 그 외 지역은 6개월 전매 제한 |
| 비수도권 | 공공 택지 및 규제 지역은 1년 광역시 도시 지역은 6개월 전매 제한 |
| 그 외 지역 | 전매 제한 완전 폐지 |
핵심 point – 3년 전에 분양 받은 수도권 아파트가 전매 제한이 10 년일 때 구매했다가, 올해 새롭게 법이 적용된다면, 새로운 법의 3년을 이미 재운 셈이므로 전매 제한 없이 매매 가능합니다.
- 이제 아파트 구매하고 3년 이상 못 파는 일 없음
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4. 분양가상한제 실거주의무 폐지
보통 수도권은 분양가 상한제 적용을 받는 주택 보유시 실거주 의무가 주어 졌습니다. 분양가에 따라 2년 ~ 5년 까지 실 거주 했어야 했는데요. 2023년 부터는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 분양에는 실거주 의무가 전면 폐지됩니다.
핵심 point – 법 개정 이전에 실거주 의무를 이행 중이었다면 2023년 부터 실거주 의무법이 폐지 됨에 따라 다른 곳으로 이주 가능합니다.
- 수도권 분양가 상한제 적용 받는 지역도 실거주 안해도 됨
5. 특별 공급 분양가 기준 폐지
과거 투기 과열 지구 내 분양가 9 억원 초과 주택은 특별 공급을 할 수 없도록 제한하고 있었습니다. 그래서 다자녀 특별 공급인데도 소형 평수만 분양할 수 있었습니다.
그러나 이 기준을 폐지해서 분양가와 상관없이 모든 주택에서 특별 공급이 가능해 졌습니다. 따라서 서울 아파트는 특별 공급이 분양가 9억원 선에서 제한되어 소형 평수, 원룸만 살 수 있었던 분들이 9억원 이상의 넓은 평수의 주택도 구매 가능하게 되었습니다.
- 투기 과열 지구도 9억원 초과 주택 특별 공급 구매 가능
6. 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지
과거 중도금 대출 금액은 분양가 12 억원, 인당 5억원으로 제한 되어 있었는데요. 부동산 전망 2023년 부동산 규제 완화로 중도금 대출 금액 제한이 폐지 됩니다.
- 모든 아파트에 중도금 대출이 가능
- 인당 여러 중도금 대출을 받을 수 있음
- 2023년 1분기 부터 시행
- 법 개정 전에 분양가 13 억원이어서 중도금 대출 안나온 분도 소급 적용 가능
7. 1 주택 청약당첨자 기존 주택처분의무 폐지
이전에는 청약 당첨시 기존 1주택자는 기존 주택 처분 조건이 있었습니다. 그래서 기존 주택이 안 팔려서 기존 주택 급매도 많이 나오고 또 청약 당첨 주택에 입주 못하신 분들도 많았는데요. 앞으로 이러한 1 주택 처분 조건이 사라집니다.
- 이제 기존 1주택자가 새 아파트 청약 당첨되어도 기존 주택 안팔아도 됨
8. 무순위 청약 가능
이전에는 무순위 청약 자격 조건 중에 무주택자만 가능했었기 때문에 기존 주택이 있으면 청약 순위에서 뒤로 많이 밀려 났는데요. 이제 그 무주택 요건이 폐지 되었습니다.
- 기존 주택 있어도 무순위 청약 도전 가능
9. 부동산 매매 Q&A
Q1. 분양을 받으려는 아파트가 분양가상한제 적용주택이라 전매제한대상이라고 합니다. 수도권에 위치한 주택의 경우에는 언제까지 전매가 제한되나요?
수도권에 위치한 분양가상한제 적용주택의 경우 다음의 기간 동안 전매가 제한되고, 전매행위 제한기간 이내에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우 소유권이전등기를 완료한 때에 전매행위 제한기간이 지난 것으로 봅니다.
분양가상한제 적용주택의 전매제한기간
공공택지에서 건설, 공급되는 주택은 아래의 구분에 따른 기간동안 전매가 제한됩니다.
- 수도권 : 3년
- 수도권 외의 지역 : 1년
공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택은 아래의 구분에 따른 기간동안 전매가 제한됩니다.
- 투기과열지구 : 수도권의 경우 3년, 수도권 외의 지역의 경우 : 1년
- 투기과열지구가 아닌 지역
| 지역 | 구분 | 전매행위제한기간 |
| 수도권 | 과밀억제권역 | 1년 |
| 수도권 | 성장관리권역 및 자연보전권역 | 6개월 |
| 수도권 외의 지역 | 광역시 중 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 도시지역 | 6개월 |
| 수도권 외의 지역 | 그 밖의 지역 | – |
Q2. 인근에 건설하는 아파트를 신규 분양받으려고 하는데요, 분양가상한제 적용제외 주택이라 합니다. 분양가상한제가 적용되는 기준이 어떻게 되나요?
분양가상한제 적용주택
사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 아래에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급해야 합니다.
- 공공택지
- 공공택지 외의 택지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역
- [공공주택 특별법] 에 따른 도심 공공주택 복합지구
- [도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법] 에 따른 주거재생혁신지구
- 주택가격 상승 우려가 있어 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역
분양가상한제 적용제외 주택
다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 않습니다.
- 도시형 생활주택
- 경제자유구역에서 건설, 공급하는 공동주택으로서 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가격 제한을 적용하지 않기로 심의, 의결한 경우
- 관광특구에서 건설, 공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이거나 높이가 150m 이상인 경우
- 한국토지주택공사 또는 지방공사가 *다음의 정비사업의 시행자로 참여하는 등 [주택법 시행령]에 따른 공공성 요건을 충족하는 경우로서 해당 사업에서 건설, 공급하는 주택
- [도시 및 주거환경정비법] 에 따른 정비사업으로서 면적, 세대수 등이 [주택법 시행령]에 해당되는 사업
- 소규모 주택정비사업
- 공공재개발사업에서 건설, 공급하는 주택
- 혁신지구재생사업 중 [주택법 시행령]의 사업에서 건설, 공급하는 주택
분양가격 산정
- 분양가격은 택지비, 건축비로 구성 (토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당) 되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 산정방법 등은 [공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙] 으로 정합니다.
Q3. 청약에 당첨 되었는데, 제출한 서류에 오류가 있어 부적격자 당첨 취소 통보를 받았습니다. 당첨이 취소되면 어떤 불이익이 있나요?
부적격자로 판정되어 당첨이 취소된 경우에는 일정기간 청약신청에 제한을 받습니다.
부적격자 당첨 취소
- 사업주체는 전산검색 및 제출서류의 확인 결과 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 사람에 대해서는 그 결과를 통보해야 합니다.
- 사업주체는 부적격자에게 당첨 취소를 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정하여 주택 소유 여부를 증명 할 수 있는 서류, 세대주, 세대원 및 해당 거주지 등을 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하도록 하는 등 그 자격의 정당 여부를 소명할 수 있는 기회를 주어야 합니다.
당첨 대상의 제외
당첨이 취소된 사람은 공급을 신청하려는 주택의 입주자모집공고일을 기준으로 당첨일로부터 다음 구분에 따른 기간동안 다른 분양주택 (분양전환공공임대주택 포함)의 입주자 (사전당첨자를 포함)로 선정될 수 없습니다.
- 수도권 : 1년
- 수도권 외의 지역 : 6개월 (투기과열지구 및 청약과열지역은 1년)
- 위의 두 지역 중 위축지역 : 3개월
당첨이 취소된 사람에 대해서는 전산으로 관리되며 이들은 다른 분양주택 입주자 선정대상에서 제외되거나 선정되었다 하더라도 주택공급계약이 취소됩니다.
10. 부동산 전망 한눈에 원샷 정리
| 부동산 규제 지역 해제 |
| 전매 제한 축소 및 폐지 |
| 수도권 분양가상한제 주택 실거주의무 폐지 |
| 특별 공급 분양가 기준 폐지 |
| 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지 |
| 1 주택 청약당첨자 기존 주택처분의무 폐지 |
| 무순위 청약 가능 |
오늘은 2023년, 2024년까지 영향을 줄 부동산 정책에 대해서 알아 보았습니다. 대체로 규제가 완화되는 조건이기 때문에 정책을 잘 활용하시면 주택을 구매하시기 더 유리하겠습니다.